Anzeige Durch Erbschaften wechselt von Jahr zu Jahr eine Vielzahl von Immobilien ihre Besitzer. Die Beteiligung des Finanzamts stellt dabei die Erbschaftssteuer dar. Bei... Immobilienbewertung bei Erbschaft – Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?
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Durch Erbschaften wechselt von Jahr zu Jahr eine Vielzahl von Immobilien ihre Besitzer. Die Beteiligung des Finanzamts stellt dabei die Erbschaftssteuer dar.

Bei einer Erbschaft ist es daher nötig, eine Bewertung der jeweiligen Immobilie durchzuführen, um zu berechnen, welche Steuerlast für die Erben beziehungsweise die Empfänger der Immobilie anfällt. Wie das im Detail abläuft und welche Dinge dabei beachtet werden müssen, erklärt der folgende Beitrag.

 

Erbschaft – Der Verkehrswert einer Immobilie

Die Erbschaftssteuer, die bei der Erbschaft einer Immobilie anfällt, wird durch das Finanzamt anhand des Verkehrswertes bemessen. Durch ein Standardverfahren wird dabei der aktuelle Immobilienwert festgelegt.

Im Rahmen dieser Standardverfahren stehen dabei grundsätzlich drei Vorgehensarten zur Auswahl, nämlich das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Der Wert, der bei einem solchen Verfahren errechnet wird, ist oft höher als der tatsächliche Marktwert, wodurch die Steuerbelastung für die Erben zu hoch ausfällt. Nachlassempfänger sind deswegen gut damit beraten, für die Wertermittlung einen unabhängigen Sachverständigen zu Rate zu ziehen, wie beispielsweise den Immobiliengutachter bei Erbschaft in Dortmund.

 

Sachkundige Gutachter bei einer Immobilienerbschaft

Das Finanzamt bewertet seit der Reform der Erbschaftssteuer die Immobilien oft höher. Die Bescheide über die Erbschaftssteuer gestalten sich dadurch häufig wesentlich umfangreicher, als es eigentlich gerechtfertigt wäre. Wird die Immobilie vererbt und die Wertermittlung durch einen Gutachter vorgenommen, hat dies dagegen häufig zur Folge, dass die Erbschaftssteuer niedriger ausfällt und somit ein Vorteil für die Erben entsteht.

Bei der Ermittlung des Werts einer Immobilie geht der Sachverständige an die Gutachtenerstellung unter Beachtung der individuellen Details der Immobilie heran. Grundsätzlich gestaltet sich die Akzeptanz des Finanzamtes bei einer professionell ausgeführten Wertermittlung sehr gut. Wird gegen den Steuerbescheid ein Einspruch auf Basis eines Sachverständigengutachtens eingelegt, stehen die Chancen auf Erfolg damit durchaus gut und es können unter Umständen viele Kosten eingespart werden.

 

Immobilienbewertung bei einem Erbe – Unterschiedliche Verfahren

Bei jedem Verfahren, das zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie im Rahmen einer Erbschaft genutzt wird, geht es darum, den aktuellen Verkehrswert zu definieren. Der Aufwand der verschiedenen Verfahren fällt dabei unterschiedlich aus.

 

  • Handelt es sich um selbstgenutzte Eigentumswohnungen oder Häuser, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswerts durch einen Vergleich. Dafür müssen in der jeweiligen Gemeinde oder Region allerdings vergleichbare Immobilien mit dem gleichen Alter vorhanden sein
  • Handelt es sich um einen Wohnraum, der vermietet ist oder ein Objekt, das gewerblich genutzt wird, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Um den Verkehrswert zu bestimmen, werden dabei beispielsweise die erzielbaren Erträge einbezogen
  • Handelt es sich um vermietete oder freie Objekte, kann in einzelnen Fällen auch das Sachwertverfahren angewandt werden

 

Eine Bewertung der Immobilie bedeutet für die Nachlassempfänger immer eine gewisse Steuerschuld, die allerdings höher oder niedriger ausfallen kann. Sie sollten somit bei der Ermittlung des Immobilienwerts unbedingt darauf achten, dass das passende Verfahren genutzt wird und ihr Erbe rechtzeitig bei dem zuständigen Finanzamt melden.

 

Verkehrswert ermitteln – Die Kriterien

Es gibt unterschiedliche Kriterien, die bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie herangezogen werden. Diese werden im Folgenden erläutert.

 

Unbebaute Grundstücke

Durch unbebaute Grundstücke werden keine Erträge generiert, weshalb zur Wertermittlung auf die Bodenrichtwerte, welche die Gutachterausschüsse der jeweiligen Kommune zur Verfügung stellen, zurückgegriffen wird. Die Größe des Grundstückes wird dann mit dem Richtwert, der pro Quadratmeter angesetzt ist, multipliziert. Handelt es sich um Grundstücke, die keine nutzbaren Gebäude aufweisen, wird nach dem gleichen Verfahren vorgegangen.

 

Eigenheime

Bei Eigenheimen werden die örtlichen Vergleichswerte als Basis für die Wertermittlung genutzt, beispielsweise der örtliche Mietspiegel. Die Grundstücksgrößen sind in der Regel bei Zwei- oder Einfamilienhäusern größer, als bei Mietshäusern, weshalb in der Rechnung eventuell ein gewisser Zuschlag berücksichtigt wird.

 

Vermietete Immobilien

Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, wird die Netto-Jahreskaltmiete mit 90 Prozent berücksichtigt.

 

Fabrikgebäude

Bei Gebäuden zur Spezialnutzung oder Betriebsgebäuden wird eine Aufteilung der Werte von Grund und Boden und aufstehenden Gebäuden vorgenommen.

 

Im Bau befindliche Immobilien

Immobilien, die sich noch im Bau befinden, werden mit ihrem Grundstückswert und den bisherigen Herstellungskosten berechnet.

 

Die Regelungen zur Erbschaftssteuer

Die Steuern, die für Schenkungen und Erbschaften anfallen, sind durch das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz, kurz ErbStG, geregelt. In beiden Fällen wird laut dem Paragrafen 130 eine dreimonatige Frist eingeräumt, die bleibt, um die Information über das Erbe durch ein formloses Schreiben an das Finanzamt zu übermitteln. Der Finanzbehörde wird die Erbschaft durch Notare, Versicherungen und Banken grundsätzlich gemeldet. Geheimgehalten werden kann ein Immobilienerbe daher auf keinen Fall.

Fällig wird die Erbschaftssteuer bei:

  • Stiftungsvermögen
  • Zweckzuwendungen
  • Schenkungen
  • Nachlass eines Verstorbenen

 

Die Steuerklassen bei einer Erbschaft

Die Summe der ermittelten Werte ist bei einer Erbschaft maßgeblich. Die Steuerlast wird durch das Finanzamt abhängig von dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad berechnet und in drei Steuerklassen unterteilt.

Die Steuerklasse I gilt dabei für anerkannte Lebenspartner, Geschwister und Eltern, die Steuerklasse II für Verwandte der Geschwister und die Steuerklasse III für Freunde, die nicht der Familie angehören. Am geringsten fällt die Erbschaftssteuer in Steuerklasse I als direkter Verwandter aus.

 

Schenkung und Überschreibung

Sowohl bei dem Vererben als auch bei dem Verschenken einer Immobilie werden Kosten fällig, die nicht aus dem Fokus geraten sollten. Empfänger sollten sich bereits im Vorfeld ausführlich über die anfallenden Kosten informieren, damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt.

Wird die Immobilie überschrieben oder vererbt, fallen Kosten für den Notar beziehungsweise die Änderung und Beurkundung im Grundbuch an. Die Höhe dieser Kosten wird wiederum durch den ermittelten Wert der Immobilie bestimmt. Auch, wenn das Haus nur an ein Kind übergeben wird und die Geschwister dagegen ausgezahlt werden, muss die Wertermittlung erfolgen.

Natürlich ist es auch möglich, den Enkeln eine Immobilie zu schenken – vorausgesetzt, die eigenen Kinder stellen keine rechtmäßigen Ansprüche. Bei der Überschreibung einer Immobilie muss bei Kindern der Pflichtteil berücksichtigt werden. Wie hoch dieser bei dem eigenen Kind ausfällt, ist von dem Nachlasswert abhängig, der wiederum durch die Wertermittlung definiert wird. Auch der Quotengrad spielt bei der Zusammensetzung des Pflichtteils eine Rolle. Bei Kindern entspricht dieser der ersten Ordnung.

Bei der Schenkung einer Immobilie kann ebenfalls die Bedingung vorausgesetzt werden, dass eine valutierende Hypothek oder eine bestehende Grundschuld von dem Beschenkten übernommen wird. Das Finanzamt bewertet ein solches Szenario als gemischte Schenkung, da der geschenkte Anteil steuerlich anders berücksichtigt wird, als der valutierende Teil.

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